不動産投資には興味があるけど、「何だか騙されそうでコワい」、「大きな損をしてしまいそうで手が出せない」、、、などなど。
一歩踏み出すことがなかなかできない方も多いかと思います。
コチラのページでは、
【不動産投資を検討し始めたらまず最初にすべきこと】というテーマの記事を書いており、まずは不動産投資会社に面談に行くことをオススメしています。
面談に行くだけならタダですし、いろんな情報を得ることができるので、今すぐに不動産投資をしようとしている方でなくても、ぜひ行ってみてください。
とはいうものの、
「やっぱり事前に面談がどんな感じか分からなくて、なんとなくコワい。。。」
と思われる方のために、どんな感じで面談が進んでいくかをご紹介したいと思います。
最初にお伝えしておきますが、すぐに投資を考えていなくても、面談に行っても全く問題ないのでご安心ください。面談の結果、「やっぱり投資はやめよう！」という判断もありです。
ちなみに私も、つい先日も面談に行ってきましたが、最近の不動産投資の傾向はどんな感じかなぁという思いで、単なる情報集めのつもりで気軽に行ってきました。
【面談前のやり取り】
◆面談の申込み
まずは、インターネット上で面談の申込みをします。不動産投資の面談を行っている会社は何社もありますが、下記からも申し込めます。
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必要な情報（名前、電話番号など）を入力したら申込みは完了です。個人情報を入力するのはちょっとイヤだなぁと思われる方は多いかもしれませんが、全く問題ないです。最近の個人情報の取り扱いはとても厳しくなっていますし、不動産投資会社はとてもクリーンだし、しつこい勧誘電話もあまりないと思います。
◆事前の電話連絡
申込み完了からしばらく（数日中）すると、不動産投資会社の担当者から電話連絡がきます。
電話では基本的には以下のようなことが聞かれます。
①不動産投資は初めてかどうか。
②不動産以外の投資（株、FX等）はしているかどうか。
③保険積立や確定拠出年金等をしているかどうか。
④年収はどの程度か。
⑤現在、不動産投資をするかどうかは、どの程度検討しているか。
電話では、このようなことを聞かれます。
⑤の質問に関しては、今すぐに不動産投資するつもりはなかったとしても、正直に「すぐ投資するつもりはないが、今後の検討のために話を聴いておきたいと思っている」と回答すれば良いかと思います。
そして、電話口で面談の申込み日程を決めます。
【面談当日】
電話またはメールで指定された場所（基本的には不動産投資会社の事務所）に行きます。
不動産関連の業界はかなり儲かっているんでしょうか。とてもキレイなビルの中にあることが多いです。
会議室に通され、面談が始まります。
不動産投資会社や担当者によって多少、話の流れは変わりますが、基本的には下記のように面談が進んでいきます。
それぞれの聴いておくべき内容も踏まえて、話の流れをご紹介します。
◆事前電話のやり取りを再確認
まずは、面談前の電話の内容を簡単におさらいします。
担当者は、事前電話の回答内容によって、面談で説明する内容やレベルなどを決めていますので、まずは事前電話の内容を簡単に再確認します。
◆不動産投資会社の会社概要について説明
つづいて、その不動産投資会社の会社概要の説明があります。
ここの説明については、「この会社が、ちゃんとした会社かどうか。」が何となく把握できれば良いかと思います。
具体的には、
「資本関係」：ネームバリューのある会社か、その会社の子会社だったりするとちょっと安心ですね。
「創業何年目か」：創業してからあまりにも短いと、実績もあまりないので、ちょっと心配になりますね。特に不動産投資は長い期間を掛けてお金を作る仕組みなので、ある程度実績のある会社が良いと思います。
「従業員数」：何人以上なら良いって数値はないですが、かなり大きな額を扱う事業なので、数十人しかいないというような小さな会社ではない方が良いかと思います。
「資本金の額」：資本金の額がいくら以上なら良いというものでもないし、小さいから間違いなく危険というわけでもないのですが、会社の安定性をはかる上では、ある程度資本金の額は大きい方が良いと思います。
「売上高の推移」：その不動産投資会社がどの程度の規模のビジネスをしているかが分かります。基本的には大きい方が良いですね。
「利益の推移」：売上高は、事業規模が分かる数値ですが、売上高の額が大きくても、費用が嵩んでいて利益額が小さかったら意味がありませんので、この利益の額は大きい方が良いです。また、単年度の利益だけを見ただけでは、たまたまその年の業績が良かっただけかもしれませんので、複数年をみて、どう推移しているかを確認しておきましょう。
これらの数値は、「いくつ以上あれば良い」というものでも、「いくつ以下だと危険」というものでもないので、参考程度で良いかと思います。
また、興味のある方は、いくつかの会社を比較して、より良い数値になっている不動産投資会社を選ぶというのも良いかと思います。
◆取り扱っている不動産の説明
不動産といっても、マンション、オフィス、病院・・・すべての種類の用途が当てはまります。このうち、その不動産投資会社がどんな不動産を扱っているかの説明があります。
個人向けの投資商品であれば、ほとんどの場合がマンションだと思いますが、一口にマンションといっても、間取りも立地もさまざまです。
どんな不動産を扱っているかは、その不動産投資会社なりの理論があり、考えに考え抜いて出している結論だと思いますので、なぜその不動産を扱っているかをよく聴いておきましょう。
つい先日、私が行った不動産投資会社は、『東京都内にある一人暮らし用(間取りは１Kまたは１DK、20㎡程度)の中古マンション』のみを取り扱っている会社でした。
これには、その不動産投資会社なりの考えがあり、市場調査をした上の結論で、下記の理由が主なものとなります。
【中古を選ぶ理由】
「新築」というだけで付加価値がついてしまい、購入金額が高くなってしまうが、賃料自体は、新築と中古で大きくは変わらないからです。不動産投資は、購入金額はできるだけ小さく抑え、できるだけ高い賃料で収入を作っていくものなので、効率の良い投資にするには、「新築」は適切ではないという考え方です。
【東京都内(特に都心に近いところ)を選ぶ理由】
他都市（大阪や名古屋）と比べ、東京都は人口の流入数が圧倒的に多いです。新規に住みたい人が多く、需要が安定しているので、空室リスクが少なく、安定した収入が得やすいはずという考え方です。
【１人暮らし用マンションを選ぶ理由】
１人暮らし用マンションを選ぶ理由としては、主に２つの理由があります。
（１）購入金額が小さいこと。
購入金額が小さいことで、個人投資家が投資しやすいことや、何か大きなリスクが生じても、損失が巨額にならずに済むということが挙げられます。
（２）都内の多くの都市で、１人暮らし用マンションの新規建設がしにくいような規制がかけている。
１人暮らし用マンションを借りる人は、主に学生が多いと思いますが、住民票を地元に残しています。つまり行政からしたら、１人暮らし用マンションに住む人は、行政の収入にならない人が多いのです。それが理由で、１人暮らし用マンションの新規建設のハードルを少し上げているのです。
これにより、１人暮らし用マンションの新規建設が少なくなっているため、供給量が下がるが、需要量は変わらないので、安定して収入を得られるという考え方です。
上記のような理由から、先日いった不動産投資会社は『東京都内にある一人暮らし用の中古マンション』のみを取り扱っているということでした。
この考え方（どんな不動産を扱うかという考え方）は、それぞれの不動産投資会社によって異なりますので、複数の不動産投資会社に面談に行って、それぞれの考え方を聴くことをオススメします。
◆お金を得る仕組みの説明
多少の違いはありますが、基本的には、個人投資家用の投資の仕組みは同じです。
①「不動産を購入」し、
②「賃料で収入（インカムゲイン）得る」 というものです。
何年か経った後には２つの選択肢があり、
③－a：「そのまま所有し、賃料を得つづける」
という選択肢と
③－b：「売却して代金（キャピタルゲイン）を得る」
という選択肢があります。
お金を得る仕組みは、基本的にはこれだけですが、不動産投資会社によってさまざまなオプションがあるので、よく聞いておきましょう。
先日私が面談に行ったところは、管理費用契約を高い金額にすることで、空室補償（賃借人がいない時期も賃料相当分を補填してくれる）オプションがありました。
どんなオプションがあるかは、不動産投資会社によって異なりますので、よく聴いておきましょう。
◆リスクの説明
不動産投資におけるリスクはいくつかありますが、基本的には下記のものがあります。
①空室リスク（賃借人がいない期間は収入が得られない）
②賃料下落リスク（建物が古くなったり、その地域の人口が減ると賃料相場が下がりやすい）
③金利上昇リスク（投資不動産をキャッシュで購入しない限りは銀行からの融資で購入することになります。長期間のローンになることが多いと思いますので、返済期間中に金利が上昇し、返済額が大きくなるリスクがあります。）
④災害リスク（地震や火事などで、不動産自体が滅失、崩壊してしまうリスク）
投資においてリスクは付きものですが、リスクが生じた場合に、どれだけの損失が生じるかはとっても重要なので、しっかり把握しておきましょう。
不動産投資会社によっては、リスクが生じた場合のフォローオプションを準備しているところもあるのでしっかり聴いておきましょう。
つい先日面談にいった不動産投資会社は、①空室リスクに対しては、空室補償オプションがありましたが、②～④のリスクについては、受け入れるしかないという状況でした。
②および③のリスクに関しては、投資金額の回収期間が長くなってしまうとか、収入額が少し減ってしまう程度で済むのですが、④の災害リスクで建物が滅失・崩壊した場合は最悪です。ただただ借金のみが残るだけになります。こればかりは保険に頼るしかないですね。保険も基本的には半額までしか保証がないので、借金だけが残る状態というのは変わりないかもしれません。
不動産投資会社は、面談にきた人には、何とか投資をするように仕向けたいと思っているので、リスクの説明はあまりしたがらないものです。ですが、投資においてリスクを把握することはとっても重要なので、すべてを理解できるまで、聴き続けましょう
不動産投資会社の担当者が、あまりリスクについて深く説明してくれないとか、話を逸らすような雰囲気を感じたら、その不動産投資会社はあまり信用できないので、その会社での投資はやめておいた方が良いかもしれません。
以上が、最初の面談の内容となります。
この後、何か聞き逃してしまったとか、もっと詳しくききたい内容があるとか、そういった場合は同じような面談を繰り返すことになります。
また、投資をすることを決めた場合には、もう１度面談の場を設け、具体的にどの物件にするかですとか、どんなオプションをつけるかといった契約の内容に移っていきます。
投資はしないことに決めた場合には、これで終わりです。
１度くらいは営業の電話がもしかしたら、掛かってくるかもしれませんが、「今回の投資は見送ることにした」ということを伝えればそれで終わりです。
冒頭にも書きましたが、先日私が行った面談の際には、私は今すぐには投資をするつもりはなく、将来のために情報を集めに行ったので、一度の面談で終わりにしました。
その後、特にしつこい勧誘などはありません。
以上、不動産投資の面談の主な内容について、ご紹介してきました。
不動産投資をほんの少しでも検討している場合には、ぜひ面談に行くことをオススメします。できれば１社だけでなく、複数社の面談を受けてください。
その情報を横並びで比べ、不動産投資に対する自分の判断の精度を上げていけるように心がけていただければと思います。
以下に、不動産投資の面談やセミナーの申込みページを貼っておきます。
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